Mengurus Legalitas Bangunan Lama yang Belum Ber-IMB
Beberapa waktu lalu saya kedatangan tamu, seorang bapak usia lima puluhan, membawa map plastik warna cokelat yang sudah pudar. Isinya dokumen keluarga: sertifikat tanah, beberapa lembar kuitansi lama, surat-surat yang tintanya mulai memudar.
Yang dia cari tidak ada di sana.
“Ini rumah peninggalan orang tua saya, Pak. Dibangun tahun 1987. Sekarang mau saya jadikan tempat usaha, tapi katanya harus ada IMB. Saya bongkar semua dokumen, nggak ketemu.”
Saya bilang ke beliau apa yang biasanya saya bilang di situasi seperti ini: kondisi ini jauh lebih umum daripada yang dia kira, dan hampir selalu ada jalan keluarnya.
Kenapa Banyak Bangunan Lama Tidak Punya Izin
Kalau kita melihat ke belakang, ini bukan soal pemiliknya ceroboh.
Banyak bangunan di Indonesia dibangun pada masa ketika tertib administrasi belum seperti sekarang. Rumah dibangun bertahap, mengikuti ketersediaan uang. Tahun ini pondasi dan dua kamar, tiga tahun kemudian tambah ruang tamu, lima tahun berikutnya tambah lantai dua untuk anak yang sudah berkeluarga.
Tidak ada gambar kerja. Yang ada adalah tukang yang dipercaya, dan kesepakatan lisan tentang bentuk bangunan yang diinginkan. Prosesnya organik, mengikuti kebutuhan hidup, bukan mengikuti dokumen perencanaan.
Di banyak daerah, pengawasan pada masa itu juga tidak seketat sekarang. Selama bangunan berdiri di tanah sendiri dan tidak mengganggu tetangga, tidak ada yang mempersoalkan.
Jadi ketika hari ini kita menghadapi bangunan lama tanpa dokumen perizinan, itu bukan penyimpangan. Itu produk dari zamannya.
Masalahnya Baru Muncul Sekarang
Yang berubah bukan bangunannya, tapi apa yang kita butuhkan dari bangunan itu.
Selama rumah cuma ditinggali, tidak ada yang bertanya. Begitu rumah mau dijadikan tempat usaha, dijaminkan ke bank, dijual, dibagi waris, atau disewakan ke pihak yang butuh kepastian hukum — pertanyaan tentang legalitas langsung muncul di meja.
Bapak tadi mengalami persis itu. Rumahnya baik-baik saja selama tiga puluh tujuh tahun. Baru bermasalah ketika ada rencana baru untuk bangunan tersebut.
Ini pola yang saya lihat terus berulang. Legalitas bangunan jarang jadi masalah karena ada penertiban. Ia jadi masalah karena pemiliknya sedang ingin maju selangkah.
Kabar Baiknya: Bangunan Eksisting Ada Jalurnya
Ini bagian yang paling ingin saya sampaikan, karena banyak orang terlanjur putus asa sebelum mencoba.
Aturan perizinan bangunan kita tidak dirancang untuk menghukum bangunan yang sudah terlanjur berdiri. Ada jalur tersendiri untuk bangunan eksisting — bangunan yang sudah ada sebelum atau tanpa melalui proses perizinan awal.
Pendekatannya berbeda dari bangunan baru. Kalau bangunan baru dinilai dari rencana teknisnya sebelum dibangun, bangunan eksisting dinilai dari kondisinya yang sekarang. Yang diperiksa adalah apakah bangunan ini, dalam wujudnya hari ini, memenuhi standar keselamatan dan kelaikan fungsi. Langkah-langkah legalisasi bangunan tanpa IMB sebetulnya sudah cukup baku, hanya memang jarang disosialisasikan ke pemilik rumah biasa.
Secara garis besar tahapannya begini: kondisi bangunan diperiksa oleh pengkaji teknis, gambar bangunan disusun ulang sesuai kondisi terbangun, perhitungan teknis dilakukan berdasarkan kondisi nyata, lalu seluruh dokumen diajukan melalui SIMBG. Kalau ada renovasi atau perubahan fungsi yang menyusul, barulah masuk ke jalur persetujuan bangunan. Saya pernah menulis lebih lengkap soal cara mengurus PBG dan SLF untuk bangunan eksisting buat yang ingin tahu alurnya lebih detail.
Yang Biasanya Jadi Hambatan Sebenarnya
Setelah menangani cukup banyak kasus seperti ini, saya bisa bilang: hambatan terbesarnya jarang ada di sisi teknis bangunan. Hampir selalu di sisi dokumen tanah.
Sertifikat masih atas nama almarhum kakek, dan pembagian warisnya belum pernah diurus. Tanahnya sudah dibagi lisan antar-saudara tapi tidak pernah dipecah secara resmi. Atau tanahnya masih berstatus girik yang belum disertifikatkan.
Kalau ini kondisinya, urusan bangunan harus menunggu urusan tanah selesai dulu. Dan urusan tanah biasanya melibatkan keluarga besar, yang berarti melibatkan hal-hal yang jauh lebih rumit daripada teknis sipil.
Hambatan kedua: tidak adanya gambar bangunan. Karena dibangun tanpa perencanaan tertulis, gambarnya harus dibuat dari nol lewat pengukuran ulang di lapangan. Ini menambah waktu dan biaya, tapi bukan penghalang — cuma pekerjaan tambahan.
Hambatan ketiga yang jarang disadari: tidak tahu harus ke mana. Banyak pemilik bangunan lama tinggal di daerah yang layanan pendampingannya terbatas, lalu berhenti di situ. Padahal sekarang cakupan konsultan perizinan SLF sudah menjangkau banyak kota, dan sebagian besar proses pengajuannya sendiri kini berjalan lewat sistem online.
Saran untuk yang Sedang di Posisi Ini
Mulai dari dokumen tanah. Sebelum memikirkan bangunan, pastikan status kepemilikan tanahnya bersih dan atas nama yang tepat. Ini fondasi dari semuanya, dan biasanya yang paling lama.
Jangan renovasi dulu sebelum status jelas. Saya sering menemui orang yang merenovasi besar-besaran lebih dulu, baru mengurus izin. Urutan ini membuat prosesnya lebih rumit, karena kondisi bangunan sudah berubah lagi di tengah jalan.
Kumpulkan apa pun yang ada. Foto lama, kuitansi tukang, gambar coretan, catatan pembangunan. Kelihatannya remeh, tapi kadang membantu memperjelas riwayat bangunan.
Terima bahwa ini butuh waktu. Mengurus legalitas bangunan lama bukan proses seminggu. Ekspektasi yang realistis akan membuat prosesnya terasa jauh lebih ringan.
Kalau mau didampingi, tanyakan rinciannya di depan. Baik untuk urusan SLF maupun jasa pengurusan PBG, minta uraian mana yang retribusi daerah dan mana yang biaya jasa teknis. Penyedia yang bekerja benar tidak akan keberatan menjelaskan.
Penutup
Bapak yang datang membawa map cokelat itu akhirnya menyelesaikan urusannya, meski butuh waktu berbulan-bulan — sebagian besar habis untuk mengurus waris tanahnya, bukan bangunannya.
Yang saya ingat dari beliau adalah kalimatnya waktu pamit: “Ternyata bisa, ya. Saya kira rumah tua kayak gini udah nggak bisa diapa-apain.”
Banyak orang berhenti di keyakinan itu. Padahal bangunan lama tanpa dokumen bukan kasus buntu. Ia hanya kasus yang butuh urutan pengerjaan yang benar dan sedikit kesabaran.
Mashudi Ali adalah Direktur PT Kaizen Enjiniring Nusantara, konsultan yang menangani perizinan bangunan, sertifikat laik fungsi, dan audit struktur. Bisa ditemui di lapangan atau di kaizenkonsultan.co.id.